转载：房价一月内暴涨七成 上海楼市再现疯狂

冰点骤变沸点 上海楼市再现疯狂

5月骄阳，站在上海的街头，小张却感觉到一丝寒意。“我觉得房子离我越来越远了。”在一圈看房之旅后，他沮丧地对记者说。

而此刻，年初还在为促销而绞尽脑汁的开发商们，正拿起刀叉享受一顿难得的“盛宴”：4月份，上海房价飙升，内环当月涨幅高达71%，外环涨幅也达到15％以上；5月份，几乎所有的楼盘再次发力猛涨，某楼盘的开盘价竟然比此前最高价上涨了70％。

短短几个月，从冰点到沸点，上海楼市又开始躁动起来。

在一手房火热的同时，上海的二手房也渐入疯狂。以浦东联洋社区为例，二手房均价从3月份的15000元－ 16000元/平方米涨到了5月底的22000元-23000元/平方米，短短数月涨幅达到50%。许多房东面对这络绎不绝的看房人，大幅提高售价和捂房惜售的行为逐渐频繁起来。

无形的推手

对于这波突如其来的疯狂，很多业内人士将其理解为股市火暴的带动。

“股市的财富效应制造出了许多‘富翁’，以前买不起房的现在有实力买房了，买得起的就开始追求更高层次的房子，楼市的有效需求突然放大，这是推动这波上涨的主要原因。”一位分析师表示。

这种观点遭到小张的质疑。他认为，股市是风险和机遇并存的游戏，其在带动一部分需求的同时可能也会消灭另外一部分需求，对楼市并不造成直接的利好，而且一旦股市下跌，还可能会导致楼市需求的整体萎缩。不仅如此，真正从股市中获取财富的人是注重资产的安全和增值的，而楼市上涨的空间已经不大，从长远来看，寄希望于股市财富流入楼市推动繁荣是很难的。

对于这一波楼市火暴行情，小张有自己的理解。他认为，宏观调控两年来未能降低房价，使得很多购房者放弃观望入市，是导致成交量增加的主要原因，而开发商们借机利用各种手段制造恐慌气氛，是导致房价飙升的根本原因。以日前上海房地局公布的资料为例，上海经纬置地有限公司开发的“经纬城市绿洲”A地块一期商品房，就自2006年10月开盘至2007年2月撤销房地产定金合同304次，撤销率畸高，有虚拟交易之嫌。正是这种行为制造了近期楼市的疯狂。他希望，政府部门能够净化上海楼市的市场，让购房者和开发商能够实现真正的信息对称，这样，才能抑制这种不正常的“疯牛”，保障普通百姓的权益。

美次级债危机源于房地产市场的过度膨胀和大量贷款炒房。对于中国的炒房者来说，也要“盛市思危”，警惕房地产投机中蕴含的风险。

    美国楼市开始衰退

    美次级债危机成为近期全球投资者关注的焦点。次级债指的是次级住房抵押贷款支持的债券，也就是把一部分资信不佳的贷款人申请的住房抵押贷款，打包成债券卖给投资者。

    从9·11以后，美国为了刺激经济增长，连续13次降低利率，房地产市场受到激励开始迅速膨胀，炒房投资盛极一时。美国平均房价2003年-2006年四年涨幅超过50%，1995年-2006年房价翻了一番多。

    受到利益驱动，一些收入不高、有不良信用记录的人也申请贷款买房。银行为了获取较高贷款利率，降低了住房贷款门槛。即使借款人还不起贷款，也可以变卖其房屋，由于房价迅速上涨，炒房者和银行依然有利可图。就这样，次级贷款和次级债规模像滚雪球一样迅速膨胀。

    但谁也没有料到，去年底美国房地产市场开始衰退，去年三季度至今房价又下跌超过10%。房价下跌，炒房者利益链条断裂，贷款还不上，变卖房产又面临损失，次级贷款风险开始暴露。

    分析人士认为这与美国连续加息有关，2004年开始美国连续17次加息，贷款利率提高，使得炒房者成本一路抬高。经济增长放缓也影响了房地产市场。

    由于全球很多机构投资者持有美次级债券，因此这种债券出现问题波及全球股市，美国股市连续出现较大跌幅。

炒房者宜量力而行

    这场闹得沸沸扬扬的危机中，利益受到损害的不仅是全球资本市场的投资者。由于房地产价格下跌过快，去年进入市场的美国炒房者基本上全部都是亏损。即使是2005年及以前的炒房者，考虑到美国5%以上的利率水平，资金成本也很高。而且，房地产市场衰退、销售量下降，都影响到炒房者未来的收益，房产价值可能不断“缩水”。

    这样的情况我国的房地产投资者应该也不陌生。就在2005年上海房地产价格大涨两年多后，不少炒房者仍在盲目“入市”。随后调控政策出台，上海房价率先大跌，6月上海房屋成交均价曾日跌1426元/平方米。有的炒房者说，“眼睁睁看着首付跌没了。”

    尽管目前我国整体房价仍一路上涨，看不到下跌的迹象，但是炒房者、尤其是贷款炒房者不能不警惕。美国次级债危机爆发前也并没有迹象，房地产销售去年还是欣欣向荣，突然之间危机就扩散开。市场信心一旦丧失，泡沫顷刻间破裂，房价迅速下跌。

    除了大中城市房价上涨，一些县、小城镇房价也开始飙升。但房屋大量空置的现象却在很多地方存在。目前我国房地产价格中到底有多大“泡沫”，目前无法推断。但是，任何商品价格都是有涨有跌的。

    我国目前已经进入加息周期，去年开始央行连续五次加息，贷款利率也在抬高。尤其是到了明年初，银行开始执行新的贷款利率，今年三次加息一次性释放，部分炒房者贷款成本将一次提高0.46%。而目前机构普遍预计加息还会继续。（王栋琳）

xoferiF：希望等到我买房的时候能跌下来, 阿弥陀佛..回到原帖

hnstxx：
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